От печки…
В процессе рассмотрения вариантов построения бизнеса деловое планирование, получившее расхожее название «составление бизнес-плана», всегда начинается с деловой идеи. Ее суть всегда сводится к замыслу начать некое предприятие в определенной сфере. Идея создания делового центра на фоне огромного разнообразия деловых инициатив не только не нова, но и достаточно тривиальна. Это не умаляет ее привлекательности, потому что для любого инициативного человека очевидным является соображение о наличии высокого спроса на аренду недвижимости многочисленными компаниями. Такой спрос мотивируется наиболее частой ситуацией, когда молодая компания, имея все возможности для активных бизнес-операций, не располагает достаточными стартовыми средствами для приобретения недвижимости, которую можно использовать в качестве офиса. Ситуация усугубляется еще и тем, что офис – это не просто помещение, в котором находятся сотрудники компании. Чаще всего офис представляет лицо фирмы, дает первичную информацию о ее деловой репутации, состоятельности. А это является очень важным фактором успешности начальной стадии любой деловой операции, основное содержание которой — ведение переговоров и заключение договора.
Бизнес-планирование, как инструмент и метод ведения бизнеса
Итак, со спросом на услуги бизнес-центра (БЦ) по предоставлению в аренду офисных помещений в общих чертах ясно. Можно приступать к бизнес-планированию. Дело в том, что как документ, бизнес-план является не только средством активного и аргументированного убеждения потенциального инвестора предоставить финансовые средства для реализации делового начинания. Для многих людей остается за кадром не менее важная роль бизнес-планирования, которая заключается в том, что оно является очень действенным инструментом для проработки деталей, от которых зависит реализуемость делового проекта на всех стадиях. По большому счету процесс проектирования бизнес-плана должен охватывать весь деловой цикл – от продумывания первых шагов до действий, связанных с выходом из бизнес проекта. Такая позиция может квалифицироваться, как взвешенная и дальновидная, позволяющая применить системный подход к процессу реализации бизнес-идеи. Системный анализ учит нас оценивать картину любого процесса во всей ее полноте, с учетом всех входящих обстоятельств и результирующих последствий от выполнения каких-либо (но обязательно всех без исключения) действий в процессе собственно бизнес-планирования, осуществления бизнес-идеи «в материале», эксплуатации и развития делового предприятия и завершения его деятельности. Почему идет речь о завершении? Не имеется ввиду только вариант ликвидации предприятия. Под завершением понимается все множество вариантов развития событий, когда жизненный цикл предприятия входит в стадию переразвития, насыщения. Когда дальнейшие действия владельцев этого бизнеса не приводят к совершенствованию предприятия, но неизбежно ведут к упадку и его регрессу. Это оборачивается недопустимыми убытками. Кстати, причины такой ситуации не всегда кроются в ошибках или недостатках руководства и топ-менеджмента (хотя такое имеет место чаще всего – сказывается недостаток специального образования) – есть и внешние обстоятельства:
— изменение правовых условий;
— изменение условий конкурентной борьбы;
-изменение конъюнктуры рынка и др.
Переходим к бизнес-планированию
Таким образом, все исходные условия соблюдены и можно приступать к составлению бизнес-плана делового центра. Сразу оговоримся, что составлять его целесообразно сначала «для себя», затем – для потенциальных инвесторов. (Эти варианты бизнес-плана называют рабочим и инвестиционным). Почему так? Первый вариант документа в процессе его проработки дает автору много новой полезной и актуальной информации, новых соображений, более обоснованных выводов о путях реализации проекта, его реализуемости в принципе. Если проект оказывается нереализуемым, экономически невыгодным или, если всплывают какие-либо другие негативные аспекты, то проект можно закрыть, не тратя время на составление бизнес-плана (БП) для инвесторов. И наоборот, если бизнес-план «для себя» оказывается целесообразным, на его основании значительно проще сделать инвестиционный вариант. Кроме этого, в процессе создания бизнес-плана «для себя» проект развивается и может появиться новое видение бизнес-идеи, влекущее за собой изменение ее концепции. В результате потребуется переработка инвестиционного бизнес-плана.
Этапы разработки и содержание бизнес-проекта бизнес-центра.
А. Подготовительный этап.
1. Составлению рабочего бизнес-плана предшествует подготовительная работа, в ходе которой оценивается состояние рынка услуг этого вида. Выясняется количество и качество действующих игроков на этом рынке в интересующем регионе. Собирается предварительная ценовая информация:
— характеристики предлагаемых услуг бизнес-центра (метраж помещений, наличие конференц-залов, переговорных комнат, парковок, предприятий общественного питания, складских помещений и т.п.);
— стоимость каждой услуги;
— условия предоставления услуг (квартальное, годовое, с правом выкупа и т.п.);
— оценивается количество компаний, которые могут быть потребителями услуг нового бизнес-центра в перспективе его строительства. Попутно выясняется, планируется ли возведение аналогичных объектов в интересующем районе.
2. Проводится обследование района и территории, на которой предполагается возведение бизнес-центра. При этом:
— оцениваются реальные перспективы получения выбранного участка под застройку;
— оценивается конфигурация участка под застройку, наличие на нем существующих строений, трассы пролегания коммуникаций (водо-, газоснабжения, электроснабжения, канализации, линий связи – телефонной, для передачи информации и т.п.);
— выявляются возможности для ведения строительных работ – допустимая этажность строительства зданий, наличие подъездных путей, места для установки крана и др.;
— оценивается необходимость и экономическая целесообразность сноса/ремонта/капремонта существующих строений;
— выясняется обеспечение района общественным транспортом, предприятиями общественного питания.
В. Этап анализа собранной информации.
По итогам этапа А формируется оценка потенциального объема потребляемых услуг. Из этой оценки становится понятен масштаб проекта, его основные экономические показатели. Масштаб проекта позволяет спрогнозировать, каким в архитектурном отношении должен быть проект здания бизнес-центра – количество и номенклатура помещений (сколько комнат, количество конференц-залов, численность и виды вспомогательных помещений, наличие и площадь подземной/наземной парковки), этажность здания, предварительные показатели по энерго-, тепло- и водопотреблению бизнес-центра. В результате должны получиться ключевые показатели бизнес-плана: общая площадь бизнес-центра, включая собственно коммерческую (пригодная для аренды), вспомогательную и общего потребления, площадь собственного офиса, площадь парковки, площадь подъездов, дорог, длина и параметры коммуникаций, площадь вспомогательных построек.
С. Расчетный этап.
На этом этапе делается предварительный расчет экономических показателей бизнес-плана, в результате которого формируются ключевые экономические показатели: арендная ставка за 1м.кв. арендуемой площади, арендная ставка за 1 машино — место на парковке. Описанные выше расчетные работы целесообразно выполнять с использованием автоматизированной математической финансовой модели, выполненной средствами Excel. Такая модель позволяет провести многовариантный анализ инвестиционной и финансовой эффективности проекта, найти наиболее оптимальный вариант, а также осуществить анализ уязвимости основных параметров проекта.
После проведения такого комплекса работ автор проекта подготовлен для оформления бизнес-плана для инвестора. Для этого достаточно внести собранную и подготовленную информацию в инвестиционный бизнес-план, построенный по ставшей классической структуре . Обычно в бизнес-план включают следующие разделы:
1. Краткая характеристика проекта ( РЕЗЮМЕ )
2. Описание концепции делового центра
3. Описание предоставляемых услуг
4. Анализ рынка предлагаемых услуг, состояния конкуренции в регионе дислокации бизнес-центра.
5. Маркетинговый план (основные потребители , показатели сбытовой политики, принципы ценообразования, прогноз объемов продаж и доходов по проекту в целом)
6. План и экономические показатели проекта (план персонала, налоговые показатели проекта, переменные и постоянные затраты по проекту, бюджет проектных и строительных работ, календарный план их выполнения, сопутствующие затраты на инвестиционной стадии)
7. Управление проектом и план мероприятий ( структурная схема управления проектом , план -график осуществления проекта, бюджетный план-график)
8. Анализ потенциальных рисков
9. Финансовый план
10. Сводные показатели (чистый приведенный доход,сроки окупаемости, норма рентабельности)
11. График окупаемости
12. Анализ чувствительности проекта по изменениям цены реализации и объемам инвестиций.
Считается, что очень важным является содержание резюме проекта – оно должно быть в меру кратким, но максимально информативным. Как правило, потенциальный инвестор акцентирует свое внимание именно на этой части бизнес-плана, оставляя подробный анализ остальной части проекта своим подчиненным, разумеется, если резюме показало коммерческую привлекательность проекта. Именно исходя из впечатления от резюме инвестор формирует предварительную позицию по поводу предоставления средств на реализацию бизнес-плана. Во вторую очередь он опирается на заключение своих экспертов, анализирующих документ.